Venda da inadimplência do condomínio solução ou mais problema?

por: DR. DIEGO BASSE - Advogado, Assessor e Consultor Jurídico especialista na área condominial e patrimonial

Imagem: ilustrativa

Inegável que a questão da inadimplência condominial sempre foi, e sempre será, fonte inesgotável de debates em assembleias, uma vez que é de princípio o dever do condômino de contribuir para manutenção e conservação do condomínio.

Não raro, alguns condôminos, e até mesmo o síndico, ficam indignados quando enxergam “sinais exteriores de riqueza” dos inadimplentes, por exemplo, a aquisição de um carro novo, dentre outros. Sim, a vida em condomínio, na maioria das vezes, trará esse “doce sabor do fel”, que é o de conviver com condôminos que por “n” motivos não pagam a cota que lhe cabe. Abordo este tema sem a menor pretensão de esgotá-lo, contudo, a venda/cessão da inadimplência à empresa tem aflorado como a “pedra filosofal” para resolução da inadimplência, algo de que ouso discordar tecnicamente.

O intuito dos síndicos ao buscar tal contratação é reduzir a taxa de inadimplência liquidando por completo as dívidas em relação às cotas; todavia, tal anseio pode levar a coletividade à situação de desamparo financeiro, comprometimento do patrimônio do condomínio, além de vincular, por vezes de forma de nada equilibrada, o condomínio à empresa “garantidora de crédito”, trazendo à massa condominial responsabilidades perante a esses terceiros. As cotas condominiais integram o patrimônio do condomínio e dos próprios condôminos, logo, para “vender” a arrecadação, o síndico deve observar as premissas que serão apontadas, sob pena de incorrer em grave irregularidade contra o patrimônio comum.

A receita do condomínio compõe o patrimônio comum e, para dispor da receita total, ou até mesmo de forma parcial, deve-se obter a autorização por meio de assembleia condominial, e TODOS os condôminos devem “dar a bênção” à tal cessão de crédito. A não observância, no nosso entender, fere a garantia constitucional ao direito de propriedade, até mesmo do próprio devedor.

Alguns gestores, em nome do condomínio, têm firmado tal relação contratual agindo de forma irregular, confrontando a legislação, já que aprovam em assembleia por maioria simples dos presentes tal regra, cedendo poderes a terceiros, por força do “contrato de aquisição/cessão de direitos creditórios”, sobre os créditos a que o condomínio faz jus a título de recebimento antecipado (com abonos da dívida condominial – perigoso precedente) e, que se diga, às vezes com descontos financeiros similares a operações bancárias e de empresas de “factoring.”.

Tais operações acabam por tornar o condomínio refém da obrigação firmada e, para conseguir a rescisão contratual, terá de pagar por toda a receita recebida de forma antecipada, isso, quando o contrato não for irrevogável e irretratável. Ademais, deve-se observar ainda se as empresas de “cobrança”, mediante compra da inadimplência, não cobrarão valores acima dos permitidos dos condôminos inadimplentes, como juros altos e taxas administrativas, infringindo assim a Convenção Condominial. Verifique esses pontos antes de optar por essa solução. Uma régua de cobrança bem trabalhada pelo condomínio poderá trazer o mesmo efeito com menos riscos.

Caso escolham esse tipo de solução, devem adotar os devidos cuidados, pois, quando envolve o direito do outro, “cautela e caldo de galinha não trazem prejuízo a ninguém”.

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